楼讯 > 头条 >卖家反悔,无声录像“说”出实情

卖家反悔,无声录像“说”出实情

2019-09-21 08:17:41      来源: 丹柱律所颜宇丹律师 收藏本文
卖家反悔,无声录像“说”出实情

房价大涨后,卖家以卖房是自己擅自做主、妻子不知情为由,要求解除房屋买卖合同。一段卖家夫妻和买家在银行办理资金监管手续的录像,成为查明妻子是否知情的关键证据。《中国妇女》杂志2017年第3期刊载的本期文章采访了颜宇丹律师代理的这起二手房买卖合同纠纷案。

面对房价上涨的情况,有人欢喜有人愁。深圳的齐沐晨和妻子却是喜忧参半,喜的是他们在房价上涨前就签订了协议,买下了心仪的房子,忧的是卖房人叶寅迟迟不办理相关手续,让他们担心卖房人会反悔。忐忑之间,一条短信不期而至。打开一看,齐沐晨的心凉了半截,叶寅要求解除房屋买卖合同。

卖家反悔,无声录像“说”出实情

房价大涨,宁可违约也要解约

买一套房子,对于在深圳打拼的齐沐晨和妻子来说,既是多年的心愿,也并不是件容易的事。结婚几年来,他们一直租房居住,收入总是追不上房价。直到2015年初,他们有了要孩子的打算,才下决定买房。

他们的预算有限,要求也不算高。在中介的带领下看了大半个月的房,才相中一套老房子。房子虽然比较旧,好在位置便利配套齐全。看房时,住在房子里的大爷叶成滔,报出的价格是230万元。这个价格很实在,也在他们能承受的范围内。

回来之后,他们算了下手头的积蓄,又分别向各自老家的亲友谈了借钱买房的事,算了好几遍,确定可以凑够首付,当天晚上就告诉中介买这套房,并交纳了部分中介费。谁知第二天中介却回复说,叶成滔并不是房主,房子在他儿子叶寅名下,而叶寅对价格不太满意。

齐沐晨和妻子商量了一下,觉得还是挺想买这套房,表示在价格上可以再商量。经过中介撮合,齐沐晨和叶寅签订了《二手房买卖合同》,最终确定的价格是245万元,并交付了定金。

深圳的房屋买卖政策比较灵活,即使是婚后购买的房子,只要房产证登记在夫妻一人名下,不需要配偶出面签字也可以顺利过户。在购房期间,叶寅口头表示房子是婚后买的,但叶寅的妻子从他签署合同开始一直在场,对卖房没有提出任何异议。

由于这套房子还有贷款,叶寅要先还清贷款赎楼出来并注销抵押才能办理过户手续,齐沐晨选择资金监管的方式支付首付。两人在银行办理资金监管业务时,叶寅的妻子也陪着来了。谁知支付了首付款后,深圳发布了新的购房政策,催生房价迅速上涨。

短短几周时间,叶寅卖出去的房,已经可以卖到320万元左右。但按照合同约定,叶寅如果违约,只需要支付交易价20%的违约金即49万元,远远低于上涨的幅度。于是,他有了毁约的打算。他先以种种理由不去银行注销房子的贷款抵押,希望齐沐晨知难而退主动解约,但齐沐晨也不愿意放弃房价暴涨之前买到的房子,一直很耐心地催促叶寅办理相关手续。

最终,叶寅忍不住发出了解除合同的短信。

卖家反悔,无声录像“说”出实情

录像无声,常理推断更公平

几次沟通无果,齐沐晨把叶寅告到了法院,要求对方继续履行房屋买卖合同,并按合同约定,支付延迟履约违约金。谁知在法庭上,叶寅却说房子是夫妻共同财产,他个人无权处分,他签订买卖合同之前没有取得妻子的同意,妻子事后知道他卖房的事,已经提出了反对意见。

叶成滔出庭作证说,卖的房子一直由他居住,儿媳确实不知道卖房的事。叶寅还说,其实当初只是向父亲提了一句想换房,谁知父亲自作主张让中介带人来看房,他也是碍于父亲情面最后才同意卖房的。

齐沐晨很生气,因为这和叶寅卖房时的说法完全相反。中介也作证说,之前和叶寅打电话沟通房屋价格时,有几次打通之后,是叶寅的妻子接的电话,夫妻俩都同意卖房的事。然而,打电话只能查到通话记录,无法证明电话那头是叶寅还是他的妻子在接听。

好在齐沐晨和叶寅是在银行办理的资金监管,银行有监控录像,他申请法庭调取。监控录像显示,叶寅在银行柜台签署协议时,他的妻子曾经来到他身边站了一会,随后妻子离开。

叶寅的妻子能陪同他来办理资金监管业务,难道会不知情吗?遗憾的是,一审法院审理后虽认为前述《二手房买卖合同》合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务,但齐沐晨提供的监管录像只有图像,没有声音,仅凭上述监控录像不足以认定叶寅的妻子知道交易的事实。由于叶寅的妻子始终不同意出售涉案房屋,故涉案合同不适合继续履行。由此给买方齐沐晨夫妻造成损失的,买方可以另循法律途径解决。据此,一审法院判决驳回齐沐晨的全部诉讼请求。

打官司的这几个月,房价依然在上涨。即使按合同约定获得违约赔偿,也不够齐沐晨再买一套房子,他提起了上诉。对银行的监控录像,深圳市中级人民法院做出了完全不同的解读。

深圳中院认为,在叶寅与其妻子夫妻关系正常、没有破裂的情况下,叶寅应当会将出售涉案房产这一重大事项告知其妻子。其妻子与其一同前往银行,却称不知道叶寅办理什么业务,该解释不符合常理。结合中介方的陈述,即已经告知叶寅妻子当日是去办理首期款监管,法院认定叶寅妻子知晓叶寅出售涉案房产,其与叶寅一同前往办理首期款托管事宜的行为应当视为其同意出售涉案房产。因此,叶寅出售涉案房产的行为没有侵犯共有权人的合法权益,齐沐晨上诉要求继续履行合同,符合双方的约定,二审法院对此予以支持。因此,撤销了一审判决,判决叶寅继续履行房屋买卖合同,配合齐沐晨办理相关手续,叶寅因为延迟履行也应按合同约定支付违约金。

律师提醒

产权难确定,书面保证心才安

卖家反悔,无声录像“说”出实情

颜宇丹律师,广东丹柱律师事务所主任律师、创始合伙人

对于买房人来说,最关心的无疑是房子的产权状况。遇到卖房人是已婚身份,房子的产权状况往往会比较复杂。现实生活中,很多房子虽属夫妻婚后购买的共有财产,但往往只登记在丈夫名下,因此在购买二手房时,光看房产证是难以掌握产权状况的。此外,当夫妻闹离婚时,丈夫可能隐瞒房屋为夫妻共有的产权状况或者谎称妻子同意,以便转移财产。

目前各地的二手房交易过户管理方式不同,有的地方要求严格,办理二手房买卖过户时事先审查房屋如果属于夫妻共同财产,要求房产证上没有登记名字的配偶也签署产权变更登记的法律文件。有的地方相对灵活,过户时只要求房产证上登记的权利人签名即可办理过户手续,而不审查是否为夫妻共有财产以及共有权人是否同意的情况。近几年深圳等城市房价涨幅较大,卖家签订合同后以“妻子不知情并不同意”为由毁约的情况时有发生。

那么,买房人是不是没有办法,只能任由卖房人“翻手为云覆手为雨”呢?买房人可以通过以下方法,保障自己的权益:

第一,单方保证书。卖房人是已婚,比如房产证只登记了丈夫的名字,丈夫表示房子是个人财产的情况。那么,房子可能是他婚前取得,或者是婚后取得但和妻子约定归他个人所有。

为了确保产权没有问题,最保险的方法当然是和他的妻子取得联系进行确认,如果无法联系难以确认,可以要求卖房人写一份保证书,写明:“本人承诺房屋为个人所有,如隐瞒产权状况愿承担相应法律责任”,并且在买卖合同约定的违约条款中尽量提高违约成本,以防违约。

如果事后卖房人的妻子声称不知情并反对售房,或者指责丈夫故意隐瞒转移财产,如果合同约定的交易价没有明显低于市场价,这份保证书,可以证明买房人是善意的。法律依法保护善意买方的权利,买方可以追究丈夫的违约责任。

第二,夫妻保证书。卖房人已婚,比如房产证只登记了丈夫的名字,卖房时夫妻双方承认是夫妻共有财产,并都愿意卖房。看起来很保险,但在房子上涨周期时,难保卖房人事后反悔,以一方不知情不同意为由毁约。

为了以防万一,应该在签订合同时,让卖房的夫妻写一份保证书,写明:“房产为夫妻共同财产,夫妻都同意出售房产。”或者让妻子写一份知情书,写明:“房产为夫妻共同财产,本人同意丈夫出售房产。”

第三,中介来担保。已婚的卖房人持有写着自己名字的房产证,却对房子的状况语焉不详,并且拒绝书写保证书时,可以要求中介做出担保,承担连带责任。

中介在促成房屋买卖的同时,是有责任向买房人推荐适合、产权明晰的房源并有义务审查产权状况。此时,可以要求中介公司在买卖合同中签署补充条款约定中介公司“担保卖房人的产权明晰,否则愿意与卖房人一起向购房人承担赔偿责任”,或者单独写一份担保书。一旦卖房人的产权出现问题,买房人因此遭受损失后还可以要求中介承担过错赔偿责任。

楼盘评论

楼盘评论

{{listTotal}}条评论
  • 默认头像
    {{item.userNick}} 查看来源 {{item.commentDate}}

    {{item.content}}

    回复
    {{item.likesCount}}
    • 默认头像
      {{itemReply.userNick}} {{itemReply.replyDate}}

      {{itemReply.content}}

    • 查看更多
暂无评论
楼盘对比(最多可选择3个楼盘进行对比)
0

清空对比

楼盘

在线咨询